一、背景依据 

　　（一）制定的必要性和可行性：

　　1、基准地价的制定是经济建设发展和深化改革的必然要求

　　随着经济发展，国家对加快经济发展方式转变和社会全面进步提出了更高的要求，地价政策必然要反映国家经济宏观调控的取向，适应国家经济发展方式转变的需要。同时，随着国有土地使用权制度改革的进一步深化和市场化配置土地范围的逐步扩大，客观上也需要对原有的基准地价体系进行补充和完善。

　　2、基准地价的制定是新形势下加强土地利用管理的需要

　　随着福州丝路海港城罗源湾港区建设工作的日益深入与发展、国土空间规划的编制，以及城镇建设和基础设施建设的加速，我县城镇建设面貌和土地功能分区发生了较大的变化，不同用途、不同区域的地价水平也发生了较大的变化。2020年8月13日，《福建省自然资源厅关于印发<若干产业项目用地管理分类目录>（2020年本）》的通知（闽自然资发[2020]51号），对一些新兴产业用地的用途和地价适用进行了规范。因此，有必要对现有的基准地价进行全面更新，以拓展覆盖面、增强可操作性和现势行，扩大应用范围，增加制定社会经济生活中现有的和急需的不同土地用途的基准地价，以满足土地利用管理和经济发展的需要。

　　3、基准地价的制定是按照福建省自然资源厅的统一部署要求

　　罗源县上一轮基准地价评估的基准日是2019年7月1日，印发至今历时较久。根据省委办公厅、省政府办公厅《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办发〔2014〕18号）要求，基准地价原则上每二年更新一次。2022年1月14日，福建省自然资源厅办公室发出《关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知》（闽自然资办[2022]2号），要求严格按照《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）等有关规定，以及新修订的《福建省城镇基准地价更新工作技术要点（2022年版）》，完成居住用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地等用地基准地价的全面更新、公布和备案工作。

　　（二）制定依据：

　　1.《福建省自然资源厅关于做好2022年自然资源评价评估工作的通知》；

　　2.《福州市自然资源和规划局关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》；

　　3.《福建省自然资源厅办公室关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知》（闽自然资办〔2022〕2号）；

　　4.《福建省城镇基准地价更新工作技术要点（2022年版）》

　　5.《自然资源部办公厅关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）的通知》（自然资办发〔2020〕51号）

　　6.《福建省自然资源厅关于印发<若干产业项目用地管理分类目录>（2020年本）的通知》（闽自然资发〔2020〕51号）

　　二、目标任务 

　　完成居住用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地等用地基准地价的全面更新、公布和备案工作。

　　三、范围期限 

　　罗源县县域范围，基准地价估价期日：2022年1月1日。

　　四、主要内容 

　　（一）基准地价的内涵

　　1.土地权利类型：城镇建设用地出让土地使用权。

　　2.基准地价年期：基准地价年期统一为各类用途的法定最高使用年限。商业服务业用地40年，居住用地70年，工矿、仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。若某种用途的基准地价标准是以参照其他用途基准地价标准的一定比例确定的，则该用途的基准地价年期仍然为该用途的法定最高使用年期。

　　3.基准地价开发程度：根据《福建省自然资源厅关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知（闽自然资办[2022]2号文件）》要求，基准地价开发程度设定为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红内场地平整）。

　　4.基准地价容积率：商业服务业用地路线价标准容积率为1.0（标准深度12米，建筑密度为100％），商业服务业用地级别价的标准容积率为2.0，居住用地的标准容积率为2.0，工矿、仓储用地的标准容积率为1.0，公共管理与公共服务用地的标准容积率2.0，其他用地类型的标准容积率2.0。

　　原则上，公共管理与公共服务用地和其他用地的容积率低于标准容积率2.0时，不进行容积率修订。

　　5.本次更新的基准地价表和基准地价图（一级用途）中，商业服务业用地为零售商业用地类型的价格，居住用地为城镇住宅用地类型的价格，工矿、仓储用地为工业用地（整体产权不可分割）类型的价格，公共管理与公共服务用地为教育用地的价格。城区和开发区的细分用地类型基准地价以《罗源县城区各细分用地类型基准地价表》和《罗源县开发区各细分用地类型基准地价表》中的数据为准；各乡镇（不含凤山镇和松山镇）的细分用地类型基准地价按照《罗源县乡镇各细分用地类型基准地价用途修正系数表》中的系数修正后确定价格。

　　（二）基准地价的价格构成

　　基准地价的价格构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地出让收益四个部分，其中不包括城市基础设施配套费和契税。

　　1.土地取得成本：包括征地、房屋征收补偿费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等费用，房屋征收补偿费用包括征收房屋及构筑物的补偿费、安置补助费等费用。

　　2.土地前期开发成本：土地前期开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）宗地红线内“一平”（场地平整）所需的费用。

　　3.按规定收取的相关费用：包括耕地开垦费、耕地占用税以及按规定应收取的其它费用等。

　　4.土地出让收益：是指土地出让收入扣除土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等土地出让成本后的收益，包含新增建设用地土地有偿使用费和土地出让收入计提（安排）的各类专项资金（农业土地开发资金、国有土地收益基金、保障性住房建设资金、农田水利建设资金、教育资金、土地出让业务费、失地农民保障资金等）。

　　（三）基准地价更新的范围

　　1、罗源县城区基准地价修编的范围

　　本轮罗源县城区基准地价修编的范围为现有建成区及部分规划区，评价总面积为13.57平方公里，东至温福铁路与起步溪分支交汇处、北至沈海高速与起步溪交汇处、西至观音岩隧道、南至G104国道，即为沈海高速、G104国道、起步溪、温福铁路包裹的区域。

　　2、罗源开发区基准地价修编的范围

　　本轮罗源县开发区基准地价修编的范围为现有建成区及部分宜建域区。

　　3、罗源县各乡镇基准地价修编的范围

　　本轮罗源县各乡镇基准地价修编的范围为各乡镇建成区及部分宜建区域。

　　五、关键词诠释

　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对特定开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业服务业、居住、工矿等用途分别评定，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期国有出让土地使用权的区域平均价格。

　　六、联系人及联系电话

　　联系人：罗源县自然资源和规划局 杨永桐  13328640308