林  敏、曾  斌、林  峰、陈家华、郑庆武、王忠华、黄国旭、雷康俤、潘明岩委员：

你们提出关于《加强规范我县物业管理的建议》的提案收悉，现将办理情况答复如下：

一、建立部门联管机制。我局房管中心于2023年4月20日向罗源礼昌房地产开发有限公司、正泰（福州）置业发展有限公司、罗源和霖房地产开发有限公司、罗源汉昇房地产开发有限公司等建设单位发放《关于做好前期物业服务企业选聘等工作的通知》，做好前期物业服务企业选聘的监管工作。由城建监察大队对现已存在的小区违建严管、真查、实纠，将群众反映强烈的问题进行及时有效的处置；由县人防办明确各住宅小区地下防空建筑（住宅小区地下停车场）归属权，并向社会公示，严防开发商将公共基础设施倒卖获利，侵害业主利益；乡镇社区全面摸排各小区物业纠纷的问题所在，加强对业委会组成人员的培训学习，社区（居委会）工作人员定期组织指导召开业委会议事会、业主大会，做好小区民主自治管理工作，在小区业委会选举等重大事项上，严格依法依规进行指导与管理。

二、建立信息公开机制。我局已督促物业公司及时将物业管理思路和经费使用情况等在小区公开栏向业主进行宣传和公开，使业主及时了解相关信息，确保物业费用收支公开、透明。

三、建立物管与业委会的对话机制。经我局了解目前物业小区有成立业委会且在任期内的有13个，我局已建议物业企业与业委会定期举行座谈会，听取业主的意见，及时改进工作，增进共识，形成共建“安全、文明、祥和”小区的工作格局。

四、建立物业管理引入竞争及收费管理机制。根据《福建省物业管理条例》第六十九条县级以上地方人民政府城市管理、公安、应急管理、工商、环保、卫生、规划、价格以及其他有关部门应当加强物业管理区域公共秩序、治安、消防、环境卫生、房屋使用、物业服务收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。我县各职能部门均有相关职责监督管理物业区域管理工作，目前我县新旧物业小区存在业主委员会未及时筹备组建问题，导致物业管理监督不到位。我局建议乡镇人民政府履行以下职责：（一）明确物业管理机构；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作。完成物业监督管理的核心业主自治监督管理。

五、建立健全物业管理相关规章制度。物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。《福建省物业管理条例》已有相关明确的规章制度，目前主要的管理问题体现在小区业主委员会的缺失上，所以我局建议乡镇人民政府、社区应当加强这一方面的职能工作。

六、解决小区业委会成立难的问题。根据《福建省物业管理条例》第二节业主大会筹备中第九条至第十二条均已明确了相关条件和相关部门的办理职责。《福建省物业管理条例》第七十条　乡（镇）人民政府或者街道办事处履行以下职责：（一）明确物业管理机构；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；（四）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；（五）协调和监督物业服务企业的交接。我局建议乡镇人民政府履行相关职责：指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；指导和监督业主大会、业主委员会开展工作。乡镇人民政府应及时督促指导相关社区作好职能工作。我局也将配合作好物业服务企业的监督职责。根据物业公司备案情况，我县物业小区共68个，有业委会且在任期内的有13个。物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。我县物业小区和业主委员会的成立数量不成配比情况，导致物业管理无法很好的实行《福建省物业管理条例》的业主自治目标，业主委员会监督管理主要以业委会成员自愿服务小区，个人有限闲暇时间和知识储备缺失等问题影响了业主委员会监督管理职能的实行。我局建议乡镇人民政府和社区加强业主委员会的工作指导，业主委员会也可召开业主大会聘请专业人员作为小区监督管理工作。

七、加强监管，提高物管服务能力。1、物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。物业服务企业的选聘可以按照市场原则招投标的方式，选取最优的物业服务企业作为小区的服务企业。乡镇人民政府的主要职责：指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；指导和监督业主大会、业主委员会开展工作。我局也将积极参与监督物业服务企业做好服务，督促其履行合同规约；2、县级以上地方人民政府城市管理、公安、应急管理、工商、环保、卫生、规划、价格以及其他有关部门应当加强物业管理区域公共秩序、治安、消防、环境卫生、房屋使用、物业服务收费等方面的监督管理。对于近年来存在的问题，我局也建议各职能部门联合管理；3、由于老旧小区改造内容，有必选项和自选项，需综合考虑县级财力、小区整治改造难易程度、凤山镇摸底上报的小区业主意愿等因素。我局在报送次年改造小区名单时将依照以下程序：（1）小区的业主委员会提出申请（无业委会的小区由业主联名打报告申请），并将申请交给小区所属的社区；（2）由小区所属的社区进行汇总审核；（3）乡镇对社区上报的2023年老旧小区改造摸底名单进行把关审核；（4）乡镇将把关审核过的2023年老旧小区改造摸底名单上报县住建局；（5）县住建局将乡镇上报的2023年老旧小区改造摸底名单上报县专题会议研究；4、根据《福建省物业管理条例》第七十条　乡（镇）人民政府或者街道办事处履行以下职责：（一）明确物业管理机构；（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；（四）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；（五）协调和监督物业服务企业的交接。我局建议乡镇人民政府履行相关职责：指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；指导和监督业主大会、业主委员会开展工作。乡镇人民政府应及时督促指导相关社区作好职能工作。我局也将配合作好物业服务企业的监督职责。

八、强化管理，提升物业服务意识。物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。目前我县存在的主要问题是小区业主委员会的成立普遍偏少，已成立的业主委员会在任期届满时，未及时召开业主大会选聘新的委员代表等情况，导致物业小区业主自主管理职能实行困难，无法及时对服务存在问题的物业服务企业进行协调或者重新选聘。所以我局建议乡镇人民政府和社区应当加强该方面的工作。

九、创新手段，破解物业费收缴难的问题。1、收缴水费方式需要由中闽水务公司和开发商来共同解决；2、各物业小区都有设立公示栏，我局将督促物业服务企业做好公示工作；3、物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。对于物业费的问题涉及全体小区业主利益，有关物业费用的调整也应当由业主委员会召开业主大会商定相关事宜，和物业服务企业重新商定新的物业服务费用问题；4、物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。《福建省物业管理条例》已有相关明确的规章制度，目前主要的管理问题体现在小区业主委员会的缺失上，我局建议乡镇人民政府、社区应当加强这一方面的职能工作。

感谢你们提出的宝贵建议，请你们今后一如既往关心支持我县城乡建设与发展！

领导署名：郑立峰

联系电话：26865651

联 系 人：尤  捷

罗源县住房和城乡建设局

2023年4月24日