各乡（镇）人民政府，县直各有关单位：

　　《罗源县进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法（试行）》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　罗源县人民政府

　　2022年3月6日

　　（此件主动公开）

　　罗源县进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法（试行）

　　根据《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》(闽政〔2021〕2号)、《福州市人民政府关于规范农村宅基地和建房管理的实施意见（试行）》（榕政综〔2021〕142号），为进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理，保障农村村民合理居住需求，有效改善提升农村人居环境，特制定本实施办法。

　　一、坚持规划引领

　　各乡镇人民政府要成立党政主要负责同志任组长的乡村规划编制工作领导小组，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。可以一个或相邻若干个行政村、自然村为单元联合进行编制，统筹道路、排水、殡葬等公共服务和基础设施配套、搬迁安置等，优化空间布局，推进国土空间全域整治，提升资源共享水平和利用效率。2021年底前，累计完成应编尽编总数的50%以上；2022年底前，累计完成应编尽编总数的75%以上；2023年底前，实现全县村庄规划管控全覆盖。

　　各乡镇要认真按照《福建省村庄规划编制指南（试行）》要求，优选有村庄规划编制经验的机构开展规划编制。编制时要求注重实地调查，深入调研村民需求，找准村庄建设发展中存在的问题。坚持村民主体，村两委主导，组织村贤、党员、企业家等能人积极参与，充分尊重村民意愿，保障村民对规划成果的知情权、参与权、表达权和监督权。村庄规划成果应先报县级自然资源主管部门初核，初核通过后，再组织相关部门和专家进行技术论证。论证通过后，规划成果先提交村民委员会审议，审议通过的规划成果经村民会议或村民代表会议三分之二以上成员同意后，方可报县人民政府审批。各乡镇在签订村镇规划服务相关协议时，明确要求该编制团队负责人对该村镇进行三年以上的“陪伴式”规划服务，开展从规划到实施的动态维护、咨询等，“全链条、一揽子”服务。

　　坚持先规划后建设，不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设，村庄规划应注重可实施性，将农民住宅建设纳入近期建设计划，确保农民建房合理有序。探索建设“农村村民公寓”或“农村村民住宅小区”，实现土地集约利用，保障农村村民实现户有所居。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县自然资源和规划局、农业农村局、住房和城乡建设局等部门按职责分工落实

　　二、强化用地保障

　　合理安排农村宅基地用地，优先利用存量建设用地，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地，不得占用永久基本农田。农村宅基地确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障；涉及占用耕地的，县自然资源和规划局在上报县人民政府批准前，由相关乡镇负责落实耕地占补平衡指标、编制耕地占补平衡方案，由县自然资源和规划局负责统一落实耕地占补平衡挂钩工作，不得收取耕地开垦费。

　　农村宅基地涉及存量建设用地的，由乡镇人民政府批准用地；涉及农用地的，需办理农用地转建设用地审批手续。

　　农转用由行政村向乡镇人民政府提出农转用申请，乡镇人民政府根据国土空间规划、村庄规划、土地利用年度计划以及辖区行政村上报的具体用地情况，拟订建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、使用集体土地方案，上报县自然资源和规划局。县自然资源和规划局对乡镇人民政府提出的“一书三方案”等进行审查，并提出审查意见，报县人民政府批准。农用地转用经批准后，由乡镇人民政府组织实施，按规定使用集体土地。

　　规划确定的农村宅基地属村民承包地的，经村民会议或村民代表会议同意，并办理农用地转用手续后，可在村集体内部对承包经营权进行内部调整。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县自然资源和规划局、农业农村局、住房和城乡建设局、财政局等部门按职责分工落实

　　三、优化农村宅基地和村民住宅建设审批

　　乡镇要建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制（以下简称协调机制），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，召集人由乡镇党委主要负责同志兼任；要统筹组织乡镇人民政府农业农村部门（乡镇综合技术保障中心）、自然资源和规划部门（乡镇国土资源所）、村建部门（乡镇综合技术保障中心）、综合行政执法等工作力量成立协调机制办公室，承担日常工作；要全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，依托乡镇人民政府便民服务中心收件，由协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由乡镇人民政府审批。凡在中心城区规划区内的城镇用地，除D级危房有条件允许改建外，原则上停止零星建房审批。乡村规划区内村庄均按照程序审批农村宅基地和村民住宅。农村宅基地和建房申请审批表、农村宅基地使用承诺书、乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书、农村宅基地用地和建房验收意见等使用统一文书格式。

　　严格执行省、市农村村民住宅建设每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准，农村独栋式、并联式、联排式自建住宅原则上不得超过三层。

　　在符合国土空间规划或村庄规划、“一户一宅”、每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准的前提下，鼓励若干相邻农村村民自愿联合开展农村旧房小片区翻建，经审批后，可在原址范围内重新整合安排宅基地，优化村庄院落布局，促进村庄有序更新。经县人民政府确定公布并在拥有合法产权的历史建筑或传统风貌建筑内居住，且无其他宅基地的农村村民，根据历史建筑、传统风貌建筑保护的需要，在收回原宅基地，并将相应历史建筑、传统风貌建筑房屋流转给村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织），或由政府依法征收的前提下，允许其申请新宅基地和新建住宅。

　　强化部门信息共享互通，为农村宅基地和村民住宅建设审批提供依据。利用省农业农村厅农房管理信息平台，依托县农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局、公安局等部门的村集体经济组织成员认定信息、村庄规划、农村地籍房屋调查、户籍等信息，加快建设集审批、监管功能于一体的全县统一的农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台，规范乡镇人民政府审批工作，加强乡镇人民政府审批监管。落实“放管服”改革和便民利民要求，农村宅基地审批、村民住宅建设相关规划许可合并办理，将不动产登记窗口延伸至乡镇人民政府。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局、公安局等部门按职责分工落实

　　四、加强村民住宅建设管理

　　乡镇人民政府要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管。实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量放样到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场；受理宅基地建房申请后，要及时组织乡镇人民政府农业农村部门（乡镇综合技术保障中心）、自然资源和规划部门（乡镇国土资源所）、村建部门（乡镇综合技术保障中心）、网格员等管理人员实地核实拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制规则等要求；宅基地建房经依法批准后，要及时组织乡镇人民政府农业农村部门（乡镇综合技术保障中心）、自然资源和规划部门（乡镇国土资源所）、村建部门（乡镇综合技术保障中心）、网格员等管理人员实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界；村民住宅建设施工到关键节点（含基槽验线、地基浇筑、安拆模板、搭建脚手架、楼层浇筑等），网格员、村两委应当实地巡查核查，确保按照规划许可进行建设；村民住宅建成后，乡镇人民政府要及时组织乡镇人民政府农业农村部门（乡镇综合技术保障中心）、自然资源和规划部门（乡镇国土资源所）、村建部门（乡镇综合技术保障中心）、网格员等管理人员及时验收，实地核实是否按照批准的用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。乡镇人民政府根据本地实际，将农村村民申请住宅建设涉及测绘、放线等费用纳入本级财政预算。

　　建立村民住宅建设公示制度，开工前，建房申请人须在建设现场悬挂施工公示牌，公示牌应当注明审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

　　乡镇人民政府要加强村民住宅建设质量安全管理，夯实“一楼一档”，探索建立村民住宅质量安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台管理。村民新建、翻建住宅的，在核发审批文件时，向申请人发放、宣讲农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”；建立健全农房建设安全巡查制度，及时发现问题，督促整改到位。

　　村民自建住宅（三层以下，含三层）的，由建房村民选择有资格的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工；一定规模以上（集中统建或三层以上）、限额以下的农村公共建筑应由具备相应资质的施工企业承接施工，同时，集中统建的项目（超过施工许可限额即超过500平方米或造价100万以上）应办理施工许可和质量安全监督手续；村民自建住宅质量安全管理由乡镇人民政府负责，特别加强对既有房屋改扩建（加层）以及影响主体结构安全装修工程的村民住宅建设监管。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县住房和城乡建设局、农业农村局、自然资源和规划局等部门按职责分工落实

　　五、加强建筑风貌管控

　　县住房和城乡建设局要围绕“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素，明确具有地域特色的农村住宅建设风貌管控要求，编制农房建设建筑立面图集，免费提供农村村民使用，纳入村民住宅建设相关规划许可内容，作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。不符合建筑风貌管控要求的，不得供水、供电，乡镇人民政府不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

　　要深化农房整治行动，大力整治农村既有“半拉子房（裸房）”和违反建设规划许可、影响村庄整体建筑风貌、造成安全隐患的彩钢板屋顶，严控屋顶水箱裸露，提升村庄整体建筑风貌水平。

　　鼓励通过村规民约方式，在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，促进建筑风貌管控和“建新拆旧”落实到位。引导农村村民选用住宅设计通用图，优化室内空间布局。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县住房和城乡建设局、农业农村局、自然资源和规划局、中闽（罗源）水务有限公司、供电公司等部门按职责分工落实

　　六、规范旧宅基地管理

　　严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。易址新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇人民政府协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；持有不动产权属证书的，请示办理权属注销登记手续。未按照协议约定拆除旧宅，退还旧宅基地的、乡镇人民政府协调机制办公室应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇人民政府协调机制办公室、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。

　　大力推进城乡建设用地增减挂钩，鼓励将闲置废弃、零星分散的农村宅基地复垦为耕地。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县农业农村局、自然资源和规划局、中闽（罗源）水务有限公司、供电公司等部门按职责分工落实

　　七、坚决查处农村乱占耕地建房等违法违规行为

　　加强农村建设用地审批和乡村建设规划许可管理，坚持农地农用，严守耕地红线。对农村新增违法占用耕地建房“零容忍”，不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。

　　乡镇人民政府要加强日常监管和批后监管，建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制，强化网格员、村两委干部的巡查责任。探索结合综合行政执法体制改革和“放管服”改革，强化乡镇人民政府的执法权限和执法力量。对违反农村宅基地管理相关规定、乱占耕地建房、违反村民住宅建设相关规划许可、擅自改变用途或擅自加盖搭建用于生产经营等违法违规行为，坚持早发现、早制止、严查处。对存量问题，依法依规、稳妥有序分类处置。

　　责任单位：各乡镇人民政府、县自然资源和规划局、农业农村局、住房和城乡建设局等部门按职责分工落实

　　八、健全长效管理机制

　　按照“省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”要求，进一步健全完善农村宅基地和村民住宅建设长效管理机制。

　　各相关部门要全面加强对农村宅基地和村民住宅建设的管理，建立健全核查制度，定期对农村宅基地和村民住宅建设审批管理工作情况开展核查、强化监管。各相关部门、各乡镇人民政府要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和“放管服”改革要求，做好工作衔接，依法履职，主动担当。县农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局等部门要加强制度建设，完善政策体系，及时总结基层经验做法，指导基层规范做好工作，防止出现偏差，确保耕地红线不突破、农民利益不受损。县农业农村局要按照“以成员认定、以户取得”原则，进一步完善“一户一宅”认定标准，细化以户为单位分配取得农村宅基地的具体条件和实施意见；县自然资源和规划局要制定完善村庄规划编制导则、乡村建设规划许可细则、农转用审批细则等。

　　县农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度。完善宅基地用地标准，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源和规划局，参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等管理、指导工作，指导乡镇人民政府在国土空间总体规划、村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，满足合理的宅基地需求，依法办理规划许可和农用地转用审查等相关手续，查处违法用地建房行为。

　　县住房和城乡建设局负责指导农村住宅施建质量安全监管与行业服务、村庄建筑风貌与高度层数管控，对镇村建设干部和农村土木工匠进行专业技能、建筑风貌、安全知识等培训，推广使用农村建筑风貌导则和农房通用图集；对纳入工程质量安全监督体系的项目，加强督查监管。

　　乡镇党委、人民政府对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作，以及加强村级自然资源和规划建设协管员队伍建设，组织农村建筑工匠培训等工作。可以将村庄规划编制、小区设计费、小区基础设施配套等资金费用纳入乡镇人民政府本级财政预算，由镇村两级共同承担。

　　充分发挥村级组织作用，推动村级组织普遍建立健全农村土地民主管理制度、宅基地协管制度、村民住宅建设议事协商机制和村规民约，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

　　充分调动农村村民的积极性，全程参与、全程配合、全程监督农村宅基地和村民住宅建设管理相关工作，通过“村民事、村民管”，为农村宅基地和村民住宅建设管理营造良好氛围。

　　责任单位：各乡镇人民政府，县农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局、治违办等部门按职责分工落实

　　九、县自然资源和规划局、县农业农村局、县住房和城乡建设局负责对本办法的具体应用问题进行解释。

　　十、本文件自印发之日起施行。

　　附件：1.农村村民宅基地和建房审批管理流程图

　　2.农村宅基地和建房申请审批表

　　3.农村宅基地使用承诺书

　　4.乡村建设规划许可证

　　5.农村宅基地批准书（参照《福建省农业农村厅关于

　　印发〈福建省农村宅基地批准书〉》证书技术参数

　　的通知（闽农经函〔2021〕385号）

　　6.农村宅基地用地和建房验收意见

　　7.农村村民建房竣工流程图